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Steuerliche Förderung des Wohnungsneubaus – wirksames Mittel gegen Wohnungsknappheit?
10. Feb 2016 ⋅ Dr. Tanja Wiebe ⋅ Beitrag veröffentlicht bei Linkedin

Wohnraum ist knapp. Eine steuerliche Förderung des Mietwohnungsneubaus soll Abhilfe schaffen. Das hat am 03.02.2016 die Bundesregierung beschlossen. Der Gesetzentwurf sieht eine bis zu 3 Jahre befristete Sonderabschreibung für die Herstellung oder Anschaffung neuer Mietwohngebäude in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt vor (§ 7b – neu – EStG-E). Der Entwurf wurde nunmehr dem Bundesrat zugeleitet, der in den nächsten Wochen eine Stellungnahme verfassen wird.

Der Regierungsentwurf sieht eine Sonderabschreibung i. H. v. 10 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Mietwohnfläche in den ersten beiden Jahren der Anschaffung/Herstellung des Gebäudes und 9 % im dritten Jahr vor. Insgesamt soll die Sonderabschreibung 35 % für die ersten 3 Jahre betragen (Sonder-AfA 29 % + gesetzliche AfA 6 %). Dabei sieht der Regierungsentwurf eine monetäre Begrenzung der förderfähigen Bemessungsgrundlage auf 2.000 Euro der Anschaffungs- und Herstellungskosten je Quadratmeter Wohnfläche sowie eine zeitliche Begrenzung der Inanspruchnahme bis zum Veranlagungszeitraum 2022 vor. Wenn die Herstellungskosten 2.000 Euro überschreiten, jedoch nicht höher als 3.000 Euro sind, dann sollen die Kosten i. H. v. 2.000 Euro abgeschrieben werden können. Sofern die Herstellungskosten der Mietfläche 3.000 Euro je Quadratmeter Mietwohnfläche übersteigen, soll die Begünstigung in Gänze nicht gewährt werden.

Überdies soll die Inanspruchnahme der Förderung an eine Vielzahl von Voraussetzungen gekoppelt werden:

  • Entgeltliche Vermietung der begünstigten Flächen für mindestens zehn Jahre (Nachweis vom Anspruchsberechtigten erforderlich, auch bei Veräußerung des Gebäudes);
  • Bauantrag/Bauanzeige soll in den Jahren 2016 bis Ende 2018 gestellt werden;
  • Gebäude müssen sich in sog. Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten befinden. Dazu zählen:
    • Gebiete der Mietstufen IV bis VI der Anlage zu § 1 Abs. 3 der Wohngeldverordnung (Gemeinden, deren Mietenniveau um mind. 5 % oberhalb des Bundesdurchschnitts liegt)
    • Gebiete mit Mietpreisbremse (§ 556d BGB)
    • Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze (15 % an Stelle von 20 % in drei Jahren, § 558 Abs. 2 S. 2 und 3 BGB)

Streitig ist die Grenze für die Herstellungskosten der Mietfläche i. H. v. 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, die bei Überschreiten zu einem Ausschluss der Begünstigung führen soll.

Michael Müller (SPD, Regierender Bürgermeister Berlins) fordert eine Senkung der Förderhöchstgrenze und sucht bereits Verbündete im Bundesrat, der dem Regierungsentwurf zustimmen muss. Seine Begründung: Das eigentliche Ziel, in kurzer Zeit bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, würde durch die zu hoch angesetzte Grenze i. H. v. 3.000 Euro verfehlt. Er befürchtet u. a. Mitnahmeeffekte beim Bau im hochpreisigen Segment und fordert, dass Bauherren durch niedrigere Fördergrenzen zum Bau im niedrigpreisigen Segment gebracht werden müssten.

Ursprünglich sah der Vorschlag auch eine niedrigere Grenze (2.200 Euro an Stelle von 3.000 Euro) vor, die jedoch zu Recht angehoben wurde. In Anbetracht steigender Baukosten und zu berücksichtigender Kosten mit Blick auf Erschließung, Bauwerk und Baunebenkosten insbesondere in Metropolregionen erscheinen 3.000 Euro realitätsgerecht angesetzt. Dagegen mutet der Ausschluss der Begünstigung bei Überschreiten der Grenze i. H. v. 3.000 Euro in Gänze und ohne Ermessensspielraum eher radikal an. Streitigkeiten zwischen Steuerpflichtigen und Finanzämtern zu einem Über- bzw. Unterschreiten der 3.000 Euro-Grenze sind vorprogrammiert.