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Grundsteuerreform um jeden Preis?

Überraschend hat das BMF den Referentenentwurf zur Grundsteuerreform Anfang der Woche an die Ressorts versandt. Die Union ist irritiert, denn das Kanzleramt und Ralph Brinkhaus (Vorsitzender der Union-Bundestagesfraktion) hatten Scholz in der vergangenen Woche gebeten, mit dem Versand bis zur Klärung verfassungsrechtlicher Fragen abzuwarten. Nunmehr hat die Union angekündigt, die Zustimmung zum Entwurf an die Einfügung einer Länder-Öffnungsklausel zu knüpfen, die es den Bundesländern erlauben würde, eigene Grundsteuersysteme einzufügen (z. B. Flächenmodell, während das BMF-Modell an den Wert anknüpft). Dies lehnt die SPD strikt ab. Der Referentenentwurf sieht eine derartige Öffnungsklausel bewusst nicht vor: das BMF sieht darin zahlreiche Probleme (u. a. Verschärfung des Problems ungleicher Lebensverhältnisse zwischen Ländern bzw. einzelnen Regionen). Es bleibt spannend, wer sich an dieser Stelle durchsetzen wird – ein Koalitionsstreit droht. Laut Zeitplan soll der Regierungsentwurf jedenfalls Ende April im Kabinett beschlossen werden, so dass das Gesetzgebungsverfahren noch pünktlich in diesem Jahr abgeschlossen werden kann. Ein von Bundesfinanzminister Scholz zunächst für den 10.04. avisierter Beschluss erscheint für April allerdings aufgrund der Blockadehaltung nicht besonders wahrscheinlich.

Mit dem ausformulierten Referentenentwurf soll nun ein wertabhängiges Modell fixiert werden. Begründet wird dies damit, dass mit dem Grundbesitz die Möglichkeit einer ertragsbringenden Nutzung vermittelt würde (Sollertragsteuer), die eine objektive Leistungsfähigkeit des Steuerschuldners vermitteln würde. Daneben nennt das BMF das Äquivalenzprinzip als Maßstab. Damit stellt es den Zusammenhang zwischen Grundsteuer und kommunalen Infrastrukturleistungen, die der Allgemeinheit zu Gute kommen und andernfalls regelmäßig nur mit Zuschüssen zur Verfügung gestellt werden könnten, heraus. In dem Referentenentwurf heißt es, dass diese Leistungen nicht nur dem Grundstückseigentümer, sondern allen Einwohnern zu Gute kommen. Dies werde sachgerecht durch die Umlagefähigkeit der Grundsteuer auf den Mieter widergespiegelt.

Nach dem BMF-Modell soll für Grundstücke der Bodenrichtwert herangezogen werden (Bodenrichtwertzonen, so dass lagebedingte Wertunterschiede zwischen der Mehrheit der Grundstücke und dem Bodenrichtwertgrundstück nicht mehr als 30 Prozent betragen, typisiert objektiviert-realer Wert). Als vorrangige Bewertungsmethode soll für bebaute Grundstücke darüber hinaus ein vereinfachtes Ertragswertverfahren (kapitalisierter Reinertrag x abgezinster Bodenwert) zur Anwendung kommen. Hierzu soll u. a. eine typisierte durchschnittliche Nettokaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche herangezogen werden (zudem: Mietniveaustufen und 10-Prozent-Zuschlag für Großstädte). Wie sich bereits Mitte März abzeichnete, entfällt bei Wohngrundstücken im Vergleich zum Eckpunktepapier vom 01.02.2019 die Ermittlung der tatsächlich vereinbarten Nettokaltmiete ebenso wie die ursprünglich beabsichtigte 30-Prozent-Grenze. Die nunmehr vorgesehene durchschnittliche Nettokaltmiete soll sich anhand folgender Faktoren ermitteln lassen: drei Grundstücksarten (EFH, MFH, Mietwohngrundstücke), drei Wohnflächengruppen (je Wohnung), fünf Baujahrgruppen und Bundesland. Nur wenn die Anwendung des Ertragswertverfahrens nicht in Betracht kommt, soll eine Bewertung anhand eines vereinfachten Sachwertverfahrens vorgenommen werden (vorläufiger Sachwert des Grundstücks x Wertzahl). Bemerkenswert ist die Kostenermittlung des BMF: während der Verwaltung Kosten von über 500 Mio. Euro entstehen sollen, werden diese für die Wirtschaft für sieben Jahre auf lediglich 45,5 Mio. Euro (d. h. jährlich auf 6,5 Mio. Euro) geschätzt. Dies ist weder nachvollziehbar noch erscheinen die Angaben glaubwürdig.

Im Übrigen sollen u. a. der ersatzlose Wegfall von Übergangs- und Überleitungsvorschriften sowie eine gesetzliche Anordnung zur Digitalisierung der Kommunikationswege die Umsetzung der materiell-rechtlichen Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts strukturell gewährleisten. Daten des Immobilienmarkts sollen genutzt und die Möglichkeiten einer elektronischen Übermittlung für die Grundsteuer erstmals eingeführt werden. Modernisierte Besteuerungsverfahren unter Nutzung elektronisch vorhandener Daten und amtlicher Grundstücksinformationen sollen eine weitgehend automationsgestützte Bewertung ermöglichen. Hierzu wird in einem ersten Schritt die Abgabe elektronischer Steuererklärungen ermöglicht und in den Ländern sukzessive programmtechnische Verbindungen zu Daten anderer Behörden (insbesondere Kataster- und Vermessungs- sowie Grundbuchämter) geschaffen. In Zukunft sollen Steuerpflichtige im Rahmen des dynamischen Bewertungsverfahrens die Möglichkeit erhalten, elektronische Änderungsanzeigen und vorausgefüllte Steuererklärungen abzugeben.

Fazit: Abgesehen von einigen wenigen Punkten (z. B. 10-Prozent-Zuschlag für Städte ab 600.000 Einwohner) überrascht der Referentenentwurf inhaltlich kaum. Vieles zeichnete sich bereits seit Wochen – nach mehreren Finanzministertreffen (Bund und Länder) im Februar und März – ab. Umso mehr überrascht die Vorgehensweise von Scholz. Er pokert hoch, riskiert sogar einen handfesten Koalitionsstreit. Es bleibt abzuwarten, ob sich diese Aktion auszahlt.